SCI : les cas où elle ne sert à rien

Passion Immo: Si vous posez la question autour de vous, j'investis dans l'immobilier, est-ce que je crée une SCI ? On voit que 9 fois sur 10, la réponse est le tombe avant même qu'on vous ait demandé ce que vous comptiez faire du bien que vous alliez investir. En fait, la SCI, c'est devenu une sorte de réflexe par défaut de l'investisseur français, une sorte de sésame qui répond à toutes les problématiques d'optimisation fiscale de transmission, etc. Sauf qu'une ECI, ne pas tout par soi-même. Ça ne réduit pas l'impôt automatiquement, ça protège pas le patrimoine, ça facilite pas l'emprunt. C'est juste une enveloppe. faut ramener la ECI à ce qu'elle est. Donc, elle organise la détention du bien, elle le fait très bien, et finalement, elle ne fait que ça. Tout le reste, ça va dépendre de ce qu'on y met dedans, du régime fiscal qu'on va lui appliquer, dit autrement la manière dont on va rédiger les statuts. Et dans un certain nombre de situations, cette enveloppe, elle va coûter beaucoup trop cher par rapport à ce qu'elle va rapporter. Et parfois même de manière irréversible. Parce qu'en fait, une option fiscale, on ne la reprend pas aussi facilement qu'on imagine. Et si tout ça est mal ficelé, ça va se payer au moment de la revente, parfois 10 ans, 15 ans, 20 ans plus tard. Et là, c'est trop tard pour corriger. Alors l'objet de cet épisode, il n'est pas du tout de dire que la SCI c'est un mauvais outil. Moi je veux prendre le problème un peu à l'envers parce qu'on lit, on entend très souvent il faut faire la SCI dans tel ou tel cas. Je vais faire le contraire, c'est à dire d'identifier précisément les cas où la SCI n'est pas du tout à sa place quand on fait un investissement immobilier. Passions IMO, c'est parti ! on va reprendre les choses depuis le début par leur base. une société civile immobilière. Avant tout, c'est un outil de détention et de transmission. Ce n'est pas un outil d'optimisation fiscale en soi. La OSCI n'est pas faite pour ça de base. C'est-à-dire que ça va organiser la propriété entre plusieurs personnes. ça va faciliter la cession progressive de part et aussi éviter les blocages dus à une indivision. Rien que pour ça, la SCI peut être absolument fondamentale, mais elle ne crée pas par elle-même un avantage fiscal. C'est le régime d'imposition qu'on va choisir, l'impôt sur le revenu, on va parler ici de transparence fiscale, ou l'impôt sur les sociétés qui est une option, mais qui est une option irrévocable. et qui va déterminer ce choix entre l'impôt sur le revenu et l'impôt sur les sociétés, va déterminer quel traitement on fera ensuite sur les loyers encaissés et surtout sur les plus-values, sur la manière de calculer la plus-value à la revente. Donc la question à se poser, c'est jamais est-ce qu'il faut créer une ESCI, mais plutôt... Quel objectif je poursuis à travers la création de ma SCI, ce qui n'est pas tout à fait la même chose ? Et on voit que très souvent, on en oublie cet objectif. Attention, je ne dis pas que c'est simple. Quand en 2026, par exemple, en 2027, on créerait une société civile immobilière, l'objectif parfois il est lointain, j'y reviendrai en conclusion. Est-ce qu'on sait toujours ce que l'on sera sur le plan patrimonial et même sur sa vie personnelle dans 10 ans, 20 ans, 30 ans. ça, rien n'est moins sûr. Là où je voudrais mettre en garde, je vais être honnête, c'est pour ceux qui vendent un peu des solutions toutes faites, des statues, etc. Bon, voilà, ils ont un business, ils ont une prestation à vous vendre. Et ceux-là, évidemment, ils vont imaginer les montages, compliqué possible. Je dis pas que tout monde fait comme ça, mais il faut toujours y faire attention. Moi, me fait penser quelque part au plombier que vous faites venir. avez des plombiers, l'immense majorité, face à une réparation affectueuse qui est très honnête. La solution est toute simple. Et puis vous en avez toujours un qui vient en vous disant, oui, mais là, moi, il faut que je refasse toute l'installation, etc. ça vous coûte quatre fois plus cher que ce que les autres vous préconisaient alors que le résultat final sera exactement le même. matière de conseils extérieurs, c'est malheureusement ce auxquels on peut parfois assister. Alors, qu'est-ce que je vais faire ? Je vais énumérer un certain nombre de situations pour dire, non, la SCI dans ces cas-là, elle n'est pas spécialement adaptée. Démarrons. L'allocation meublée. Là, c'est... J'enfonce une porte ouverte, mais c'est le cas le plus fréquent. Il faut bien savoir qu'une société civile immobilière, a le mot « civile dedans, donc c'est fait pour des activités civiles. Les activités civiles, ça va exclure l'allocation meublée. Pourquoi ? Parce l'allocation meublée, c'est une activité commerciale. Donc, fondamentalement, ma société civile immobilière que j'ai créée, je ne vais pas pouvoir nécessairement y faire de l'allocation meublée. Alors il a une tolérance de l'administration fiscale qui dit que si jamais mes recettes totales de ma société concernant la location meblée n'excèdent pas 10 % du total des recettes de cette société civile immobilière, je vais pouvoir quand même avoir une part de location meblée au sein de ma société civile immobilière. 10 % c'est pas grand chose, donc pour vraiment résumer à la louche, ça veut dire que si vous avez une SCI que vous avez dit bien immobilier dedans, il n'y en qu'un seul qui pourra être en location meublée et les neuf autres en location nue. Bon, je peux quand même éventuellement faire de la location meublée dans le cadre d'une société civile immobilière, mais à ce moment-là, il que ce soit une SCI à l'impôt sur les sociétés. Et là, il faut faire extrêmement attention. Ça ne convient pas à tout le monde. Ça va entraîner une lourdeur dans la gestion. on risque de le payer à la sortie si je revends un bien. Et puis la fiscalité à l'IS, elle ne convient pas à certains contribuables. Là, si on veut éventuellement créer une SCI à l'IS, il faut examiner les implications fiscales et pas du tout s'engager là-dedans sans mesurer l'ensemble des conséquences. En clair, je ne pas faire de LNNP au réel dans le cadre d'une SCI, si je veux faire du meublé. Donc là, c'est peut-être le principal red flag, si je peux m'exprimer ainsi, concernant la création de la société civile immobilière. Alors ça ne pas dire que c'est mort. À ce moment-là, il est peut-être préférable de rester en nom propre. en indivision ou peut-être de créer une ESRL de famille. Autre domaine dans lequel il faut faire très attention à la société civile immobilière, c'est les opérations d'achat-revente. Là encore, il faut juste regarder l'intitulé de la société. Société civile. Donc la société civile n'est pas faite pour avoir une activité d'achat-revente. trop fréquents, en clair une activité de marchande bien. Donc c'est à dire que là on risque de la part de l'administration fiscale d'être requalifié avec une intention spéculative et pointer du doigt le caractère habituel des opérations si jamais je fais de l'achat revente trop fréquent. Alors ça veut pas dire que dans une USCI je n'ai pas le droit de revendre un bien que j'y détiens, simplement... Il ne pas le faire trop souvent. Donc, veut dire que très clairement, celui qui utiliserait le cadre de sa société civile immobilière pour avoir une activité de marchand bien, il risque de se faire requalifier. attention, parce que là, on a des conséquences qui sont assez lourdes et qu'il faut toujours souligner. On va basculer dans le cadre de l'impôt sur les sociétés. plutôt, les impôts vont requalifier. le fonctionnement de la société en nous basculant dans le cadre de l'impôt sur les sociétés. On va être assujettis à la TVA. On va perdre les abattements pour durée de détention puisqu'on aura réalisé une plus-value et on risque d'avoir un redressement rétroactif dans le cadre du délai de reprise. Donc, ça ne convient pas. Ça veut dire tout simplement, là encore, que si je veux avoir des activités d'achat-revente, il me faut une structure commerciale, c'est-à-dire une ESAS ou une ESRL. vous voyez, là tout de suite, on voit pointer du doigt une idée, c'est que contrairement à une idée reçue, la SCI n'est pas une espèce de fourre-tout qui me permet de tout faire du tout. J'ai presque envie de dire que si on veut avoir davantage de souplesse dans les opérations que je vais réaliser... la SRL de famille est souvent mieux adaptée. Mais le sujet aujourd'hui, ce pas la SRL de famille, donc je laisse ça de côté. Et là, alors je ne pas en parler ici, on a une jurisprudence qui est abondante, que ce soit la Cour d'appel administrative, le Conseil d'État, des requalifications d'une SCI en marchande bien, avec des gens qui n'ont pas été très attentifs sur ces questions-là. On en a beaucoup et là on a même une majoration de 80 % parfois dans le cadre du redressement fiscal, donc ça peut coûter très très cher. Autre situation dans laquelle la SCI n'est pas du tout adaptée, c'est celui qui veut se lancer seul. Une société civile, exige au minimum deux associés. Alors là-dessus... On entend parfois n'importe quoi sur cette question de l'investisseur seul, solo dans le cadre d'une société civile immobilière. C'est interdit. Article 1832 du Code civil qui exige que la société soit instituée par deux ou plusieurs personnes. Ça, c'est clair ici. simplement on lit sur internet ou moi mais je l'ai même entendu une fois de la part d'un agent immobilier dans le cadre d'une formation que j'animais sur la société civile immobilière, m'a soutenu mordicus qu'il était possible de créer une ECI seule. Dans ces cas-là, j'insiste pas quand les gens sont un peu butés et campent sur leur position où il y avait tort, très clairement. ben je suis obligé d'avoir un associé. Alors, cet associé, on est d'accord, ça peut très bien être un enfant mineur, ça peut très bien être aussi une autre personne morale que je détiens moi-même. Alors là, on part dans autre chose. là, vous voyez, on part dans un montage un petit peu plus complexe. Mais fondamentalement, si je suis seul, je ferme la porte à une société civile immobilière. Il y a d'autres types de sociétés qui peuvent me permettre de... de fonctionner seul, mais là, c'est une autre problématique que je ne vais pas traiter dans le cadre de cet épisode. L'autre cas pour lequel la société civile immobilière, va la déconseiller, c'est quand on est face à un bien unique, sans objectif de transmission. Alors moi j'ai même des gens qui... Quand je dis des gens, des déconseillés en gestion de patrimoine, des notaires qui disent clairement, mais au-delà d'un patrimoine immobilier minimum, alors tout monde n'a pas la même appréciation là-dessus, Ne vous embêtez pas avec une société civile immobilière. Ça va vous créer plus de problèmes, de difficultés de gestion qu'autre chose. Donc, il faut toujours se rappeler qu'une société civile immeute. Il faut toujours se rappeler qu'une SCI, c'est un coût de constitution et un coût de fonctionnement récurrent. Je le rappelle rapidement, on va devoir rédiger des statuts. On va publier une annonce légale. On va procéder à une immatriculation. On va tenir une comptabilité. On va avoir un formalisme annuel, assemblée générale, procès verbal, registre, y compris si on est dans une société civile immobilière dans laquelle ce sont uniquement des gens appartenant à une même famille. On va faire une déclaration de résultat. On va faire une déclaration des bénéficiaires effectifs. Et puis si jamais la société est à l'impôt sur les sociétés, on va avoir besoin d'un expert comptable. Tout ça, a un coût. Et moi, il a toujours une chose que je dis, c'est quand on veut créer une société civile immobilière, y a tout intérêt à faire une évaluation à l'année du coût que représente le fonctionnement de la société civile immobilière, et presque à multiplier par 10 pour se rendre compte de ce que ça va coûter sur une dizaine d'années. Et là, parfois, ça est frais parce qu'on se dit que finalement, les avantages que l'on envisageait dans le cadre de la SCI ne vont pas du tout justifier les frais qu'on va engager et à la création et au fonctionnement. Autre scénario dans lequel il faut faire très attention à la société civile immobilière, c'est quand j'ai opté à l'impôt sur les sociétés et que je veux revendre le bien. Alors, c'est là où on rentre peut-être dans la plus grande difficulté concernant la société civile immobilière. Si j'opte pour l'impôt sur les sociétés, je vais pouvoir faire de l'amortissement de l'immeuble. En gros, ça va me permettre quasiment d'effacer le résultat fiscal et ne pas payer d'impôts. Donc finalement, j'obtiens un gain fiscal extrêmement avantageux pendant toute la phase de détention du bien. Mais ce que j'ai construit mécaniquement en même temps, c'est une sorte de dette fiscale de sortie. Je m'explique. C'est que quand on va revendre le bien, la plus-value, va être calculée par la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable. C'est-à-dire que les amortissements qu'on aura pratiqués, qui auront été un gain extrêmement avantageux pendant la période de détention, ils vont être intégralement réintégrés. Et là, il a pas d'abattement pour durée de détention comme je les ai quand je revends un bien en détention directe où là je bénéficie des plus-values des particuliers, donc de l'avantage des plus-values des particuliers. Là, je ne l'ai pas. il faut reconnaître que c'est sans doute le plus gros inconvénient d'une SCI à l'impôt sur les sociétés, c'est cet inconvénient à la revente. deux choses à dire par rapport à ça, parce que je me souviens d'un épisode passé que j'avais fait avec Stéphane Descartier, qui avait écrit un livre sur l'investissement immobilier. On s'était fait insulter quasiment par certains. sur Instagram en disant oui on vous racontait n'importe quoi etc. Non c'est pas n'importe quoi de dire que ça peut être vraiment une sorte de coup du lapin à la revente cette SCI et qu'elle peut à ce moment là présenter de très gros inconvénients. c'est pas non plus rédhibitoire parce que si je sais par avance que le bien je vais le conserver très longtemps, que je n'ai pas de revente programmé et que je vais ré-employer le cashflow pour de nouvelles acquisitions, parfait ! Mais si je revends à 5 ou 10 ans, admettons, c'est complètement contre-productif. Alors on pourra me rétorquer, et c'est ce que les gens qui nous insultaient, enfin pas tous, c'était une minorité comme d'habitude sur les réseaux sociaux, mais on pourra toujours me rétorquer que oui, mais on sait ce qu'on fait, si on crée une ESCI à l'IS ou... être vraiment abruti pour revendre très vite, etc. On est d'accord. Mais que sont les incidents de la vie si ce ne sont que des choses que l'on ne prévoit pas à l'avance ? Un divorce, un décès, etc. Une mutation, j'ai un besoin d'argent, je veux revendre un bien. Dans ces cas-là, toute la construction que je me suis faite au moment de la création de ma SCI, tombe d'un coup. par cet incident de la vie, j'ai besoin de revendre un bien immobilier, il est dans une ESCI alias et je vais me taper à plein les inconvénients dans le cadre de la taxation de la plus-value que je vais réaliser à ce moment-là. Donc prudence sur ces montages, ça c'est sans doute le plus gros inconvénient. Évidemment, je n'ai pas ces inconvénients quand je crée une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu. Autre scénario pour lequel la SCI n'a pas trop sa place, c'est-à-dire qu'une SCI alias toujours, là je suis dans la continuité de la SCI alias, elle sort du champ des revenus fonciers. Donc elle va perdre des avantages liés aux revenus fonciers. Je pense aux déficits de foncier, je pense... Là encore à l'abattement pour durée de détention sur les plus-values, je pense au Malraux, je pense aux deux Normandies et je pense aux dispositifs Jambrin. Une ECI soumise à l'impôt sur les sociétés ne me permet pas de bénéficier du dispositif Jambrin. Donc une ECI alier conserve une souplesse par rapport à ces dispositifs de défiscalisation. Une ECI alias certes elle m'apporte d'autres avantages, donc je ne fais pas le non plus. la porte à l'ASCI à l'IS, mais elle me ferme la porte à certains dispositifs de défiscalisation. Donc, si je veux bénéficier de ce type de dispositif, je vais rester soit en non propre, soit je vais rentrer dans le cadre d'une société civile immobilière à l'impôt sur le revenu, mais là j'écarte l'option à l'impôt sur les sociétés. Tout ça, c'est une manière de dire que si on vous conseille une ESCI à l'IS prudence, très avantageux dans certains cas, mais très désavantageux dans d'autres cas. Donc là, va falloir y réfléchir et surtout pas s'engager comme ça trop rapidement. Autre scénario pour lequel la société civile immobilière n'est pas un avantage très pertinent pour un particulier, c'est la détention de la résidence principale. Pourquoi ? Par exemple, quand vous détenez directement un bien et qui est votre résidence principale et que vous êtes imposé à l'impôt sur la fortune immobilière, alors je suis d'accord, ça ne concerne pas tout le monde, vous bénéficiez d'un abattement de 30%. Mais cet abattement de 30 % n'est réservé qu'à la détention directe du bien, il n'est pas transposable à une détention par l'intermédiaire d'une société. Donc là, je perdrai, et l'abattement de 30%, c'est quand même très avantageux, je perdrai ici le bénéfice de cet abattement si je suis dans cadre d'une société civile immobilière. Alors en revanche, la SCI, même si ce n'est pas le sujet de cet épisode, elle a un gros avantage quand par exemple c'est un bien acquis par des concubains, des partenaires Paxé pour organiser. les cotes-parts, sécuriser le conjoint survivant, organiser un démembrement croisé, etc. Bon, là ça devient un peu compliqué, mais juste parce que vous avez compris mon message depuis le début, je ne suis pas en train d'enterrer la société civile immobilière, c'est de dire qu'elle a des avantages dans certains cas et pas dans d'autres. Donc, il peut être quand même intéressant d'acquérir une résidence principale dans le cas d'une ESCI, c'est quelques petits... Scénario que je viens d'écrire très rapidement ici. Autre scénario pour lequel la SCI peut être désavantageuse. Donc voyez qu'à force, il y a quand même des désavantages à cette société civile immobilière. C'est par rapport au profil d'emprunteurs. On va être très clair là-dessus. Il y a des banques qui sont extrêmement réticentes à financer des biens. qui vont être achetées dans le cadre d'une société civile immobilière. D'autres regardent avec attention le projet et ne sont pas nécessairement désintéressés. D'autres émettent une certaine suspicion. Donc pour un premier investissement qui est financé à 100%, la détention directe va sécuriser quand même l'obtention du crédit et il vaut mieux dans ces cas-là réserver l'acquisition... par l'intermédiaire d'une société civile immobilière au deuxième, troisième, quatrième achat d'un bien pour réaliser un investissement. Attention, il ne surtout pas faire une généralité de ce que je suis en train de dire. Vous pourrez toujours me citer telle ou telle banque qui, dès la première acquisition, a financé l'acquisition dans le cadre d'une société civile immobilière, mais ce n'est pas toujours le cas. Je vais citer un exemple qui avait concerné un de mes étudiants. Il était étudiant, il n'avait pas une surface financière dingue. Il souhaitait s'associer avec un oncle qui, lui, quand même des moyens et des garanties plus que nécessaires. Et bien, il a fait le tour des banques en présentant ce dossier d'investissement il aurait créé une société civile immobilière dans laquelle il était avec son oncle, il n'a pas obtenu le financement. Parce que la banque comprenait bien que finalement c'était un moyen pour lui de trouver une garantie avec un autre associé. voilà, donc il y a eu une réticence. Lui il était jeune, etc. Bon voilà, mais donc attention. financement dans le cas d'une société civile immobilière quand c'est en tout cas le premier investissement. voilà le tour d'horizon que je voulais faire. au risque de me répéter, on voit bien qu'il ne faut pas fermer la porte à la société civile immobilière mais en tout cas il y a des cas où ça me semble très inutile de s'engager là dedans. C'est pas une simple affaire, ça peut se révéler largement Le conseil c'est de ne se hâter quand on veut faire un montage de ce type. Il faut tout mettre à plat. Moi je pense qu'il faut raisonner projet avant fiscalité. C'est à dire que si la seule chose que l'on vise c'est l'avantage fiscal, non ça fonctionne pas comme ça. immobilier il vaut mieux raisonner en termes de projet et la fiscalité en quelque sorte c'est la cerise sur le gâteau. Il faut garder de la souplesse. C'est-à-dire qu'il faut être très humble sur les situations à venir. C'est-à-dire qu'une société civile, c'est pas quelque chose que l'on crée pour les deux, trois ans qui viennent. C'est parfois quelque chose que l'on crée pour organiser sa succession. Donc on est parfois sur un horizon de 20, 30, 40, 50 ans pour des gens qui créeraient une société civile immobilière très jeune. Moi, je mets au défi quiconque... de savoir ce qu'il fera plusieurs décennies à l'avance. Donc il faut que cette SCI, elle conserve suffisamment de souplesse dans son organisation, dans la rédaction des statuts. Défaire une société civile immobilière, c'est pas simple. Ce que j'appelle défaire une société civile immobilière, c'est tout simplement revenir en arrière. On va faire une dissolution. il va y avoir un droit de partage, va y avoir une imposition en cas de session au départ, etc. voilà, il y a le problème de l'impôt sur les sociétés. Si je bascule à l'impôt sur les sociétés, je reviens pas en arrière. Donc, il faut pas se tromper là-dessus et vraiment prendre toutes les situations, les mettre à plat et surtout, comme je le disais au départ, raisonner en termes d'objectifs. Cette société civile immobilière, la fais. Pourquoi ? Si c'est juste parce que j'ai mon beau-frère qui m'en a parlé au cours du dîner, je sais pas, du samedi soir, ou si c'est pour faire bien, parce que on l'entend aussi, ça peut paraître étonnant. Non, autant rester dans la simplicité et la détention directe, surtout si je veux rester dans un cadre de patrimoine immobilier finalement. assez modeste, très souvent autant que je reste dans la simplicité de la détention directe. Et puis dernier conseil, on évite les statuts types téléchargés en ligne, puisque ça se trouve surtout pas pour une société civile immobilière, parce que là on risque de se retrouver avec de graves difficultés. Des statuts de ESCI, ça doit vraiment être du coussumat. c'est rédiger en fonction des associés, des objectifs que l'on veut accomplir sur un temps long, etc. Il y a des protections à mettre en place, etc. Des statues de société civile immobilière ne se ressemblent pas entre eux si on les a clairement adaptées. Bon, voilà, cet épisode est terminé. Donc voilà, cet épisode est terminé. Je voulais vraiment faire un tour d'horizon sur les raisons qui poussent à ne pas créer une société civile immobilière. Ça m'empêchera sans doute pas dans les semaines qui viennent de faire un autre épisode sur, au contraire, quelles sont les bonnes raisons de créer une société civile immobilière. Vous pouvez toujours vous abonner à la chaîne. Mes actualités, mes informations vous satisfont. Vous pouvez aussi... me contacter sur les réseaux sociaux si vous avez des questions particulières, des commentaires. 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